11月29日訊,繼深圳、杭州等地近期升級樓市調控措施之后,昨日,上海市也對樓市調控措施予以升級。多位接受上證報采訪(fǎng)的房產(chǎn)專(zhuān)家認為,此次樓市新政旨在抑制投資及投機行為,對穩定市場(chǎng)有積極意義。但由于上海庫存規模不足,此次調控能否讓房?jì)r(jià)明顯下行還有待觀(guān)察。

上海市住建委11月28日公布,自2016年11月29日起,居民家庭購買(mǎi)首套住房申請商業(yè)貸款的,首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款,購買(mǎi)普通自住房的,首付款比例不低于50%;購買(mǎi)非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

同日,上海市住房公積金管理委員會(huì )印發(fā)《關(guān)于調整本市住房公積金個(gè)人貸款政策的通知》,在區分首套和二套購房的前提下,調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調10萬(wàn)元,并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。借款人以公積金繳存賬戶(hù)余額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍;嚴格執行住建部還款能力的計算比例調減為每月還本額占工資基數不超過(guò)40%,以及對第二套改善型住房認定標準的口徑。

上海市相關(guān)部門(mén)還表示將加大商品住房用地供應,確保2016年商品住房用地供應同比增加。

東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長(cháng)華偉對上證報記者表示,上述調控政策對高端住宅需求的影響比較有限,對中低端住宅需求則起了一個(gè)延遲的作用。本質(zhì)上,此次出臺的政策是以犧牲成交量來(lái)穩定房?jì)r(jià),使其在高位橫盤(pán)。

在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái),此次上海升級調控政策是意料之中的事。他解釋稱(chēng),上海在10月出臺“滬六條”后市場(chǎng)降溫,成交量下滑,但是成交價(jià)格還在上漲。10月份國家統計局數據顯示,上海新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%,而同比漲幅則達到37.4%。從同比漲幅來(lái)看,上海還是處于漲幅靠前的城市,因此調控壓力仍沒(méi)有消除。

“此次出臺的舉措顯示出地方政府對樓市調控的決心。而且最近幾周高價(jià)房成交比較活躍,也帶動(dòng)均價(jià)出現波動(dòng),可能對市場(chǎng)心態(tài)帶來(lái)一定影響,通過(guò)政策加碼可以鞏固調控效果?!?/p>

從舉措來(lái)看,此次上海樓市政策的調整著(zhù)重于信貸政策。盧文曦認為,限購方面上海已經(jīng)處于較為嚴格的措施,再趨嚴的話(huà)會(huì )損傷合理居住需求,相比之下信貸政策還有一定騰挪空間。原先信貸政策只認房,不認貸,即只要出清手中房源,再買(mǎi)還是首套。調整后的政策既認房又認貸,意味只要以前有信貸記錄,再買(mǎi)房都認定是第二套,對改善型購房者沖擊尤為明顯。當前中環(huán)以?xún)戎脫Q買(mǎi)家達到九成,外環(huán)平均到九成,意味這部分客戶(hù)會(huì )受到制約,而且是查全國征信,覆蓋范圍要大很多。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為,目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨三個(gè)壓力:一是庫存規模相對不足,亟須通過(guò)政策調整來(lái)實(shí)現供求關(guān)系的平衡;二是房?jì)r(jià)上漲態(tài)勢依然比較明顯,控制房?jì)r(jià)的難度還是較大;三是看漲預期依然較強烈,亟須通過(guò)政策進(jìn)行市場(chǎng)預期的引導?!吧虾4舜握邇热?,直擊當前房貸市場(chǎng)、房?jì)r(jià)等核心問(wèn)題,調控積極有效,也有很強的針對性,對于高杠桿買(mǎi)房等行為有一個(gè)較為明顯的管制作用?!?/p>

嚴躍進(jìn)認為,上海此次樓市新政主要是抑制投資投機或炒房需求,對穩定市場(chǎng)有積極意義??梢灶A見(jiàn)的是,到年底前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量會(huì )有所下滑,大漲的可能性已經(jīng)不大,市場(chǎng)重回平穩是大勢所趨。

此外,天津也升級了房貸調控政策。來(lái)自中國人民銀行天津分行官網(wǎng)的消息,11月25日,該行會(huì )同天津銀監局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強住房信貸政策管理工作的通知》,進(jìn)一步調整天津市差別化住房信貸政策。主要內容如下:對居民家庭申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)首套住房的,最低首付款比例為30%;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)住房的,最低首付款比例為40%;但對非天津市戶(hù)籍居民家庭,在天津市內六區和武清區范圍內購買(mǎi)首套住房的,貸款最低首付款比例為40%。